23 abril, 2024

Sobre una supuesta burbuja de especulación inmobiliaria

“Sería necesario imponer esta regla: no repetir jamás una información malévola sin verificar su contenido. Aunque es cierto que así nunca se hablaría de nada”. – André Maurois –

La Asociación de Bancos Privados de Ecuador (ABPE) debe saber el daño que se causa al generar de la nada un rumor; bancos han caído por rumores infundados. En este caso, ABPE dice que se estaría formando una burbuja especulativa inmobiliaria. El señor Joaquín Morillo, miembro del directorio de esta institución, indica que hay muchos créditos por parte de la banca pública y que, como no piden entrada, los promotores están subiendo los precios. Indica también que esto fue lo que sucedió en Estados Unidos y que provocó la crisis mundial. Nada más alejado de la verdad con respecto a Ecuador.

Lo que sucedió en EEUU es que las tasas de interés estaban sumamente bajas para incentivar la producción, aparte que se crearon instrumentos de titularización que fueron estirados al máximo, especialmente cuando nacieron los derivados hipotecarios, uno de ellos el CMO (Collateralized Mortgage Obligation), que fueron emisiones en base a emisiones existentes; se formó una especie de pirámide. Aparte existía la ley pasada en el gobierno de Clinton que buscó hacer casas accesibles a la mayor cantidad de personas, por medio de ventas sin mayor entrada. Por esta ley, los que no tenían casa la adquirieron sin tener la capacidad de pago; el que tenía una casa, compró dos, y el que tenía dos, compró cuatro.

La especulación fue practicada por todas las clases sociales. Se sobrevaloró el costo de estos bienes hasta el punto en que ya no había quién compre a esos precios. Por otro lado, los promotores enloquecieron con sobreproducción y reventó la burbuja.

En Ecuador la situación es completamente distinta. Aunque es cierto que aquí la banca pública siempre ha sido ineficiente (el mejor ejemplo es el Banco de Fomento, que, por ponerlo de alguna manera, vive muriendo: quebrando), la gente está comprando casas para vivir, no para especular. Los promotores generalmente van construyendo según sus ventas (no hay sobre oferta o sobreproducción). Y los precios no suben porque los ecuatorianos sencillamente no pueden pagar más y porque muchas veces los precios son regulados. No. Aquí no existe la posibilidad de burbuja especulativa inmobiliaria.

El único problema podría estar en las políticas de los préstamos al usuario final. El Gobierno está prestando bastante dinero para que la gente pueda tener vivienda (quizás lo mejor que está haciendo la actual administración). Por lo tanto podrá ser cierto que el BIESS (banco del IESS) y los otros bancos públicos tengan una tasa de morosidad del 8,5%, por lo que, según Morillo, la banca pública “opera a pérdidas”.

Hay que dejar claro entonces que el problema no es del sector inmobiliario, sino de que la banca pública pueda tener cuentas por cobrar irrecuperables en unos cuantos casos, lo que puede obligar a quitar los bienes de los morosos y vendérselos a un tercero. El costo de esto el Gobierno lo ha de tener claro ylo ha de estar cargando como ayuda social, para que haya más gente con vivienda y así poder combatir la inmensa escasez que existe. Pero la solución no es dejar de prestar.

Que la misma ABPE genere ideas para solucionar el tema ‘financiamiento al usuario final’ para que se pueda seguir sirviendo al sector más vulnerable, que necesita vivienda para tener una vida decente y que el Gobierno está tratando de servir. Pero no generar rumores infundados y dañinos.

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En segundo lugar, quizás por los ímpetus de sus juveniles 35 años, la noche de la primera vuelta, precisamente en el momento en que más tenía que comenzar a atraer a los opositores a su padre, se dio el lujo de proclamarlo desde un balcón del antiguo Hotel Bolívar como “el mejor Presidente de la Historia del Perú”, frase que ha generado los inevitables y abundantes comentarios en contra. No hay que olvidar que se la acusa de representar la tendencia de un golpista, en alusión al “auto – golpe” de Estado que protagonizó su padre cuando en 1992 “disolvió” ,(tal fue el término que utilizó en su célebre cadena de televisión), el Congreso para luego llamar a una Constituyente que le fabricó una Constitución casi a la medida y que aún sigue vigente.

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No hay comentarios

  1. Estimado Sr. Baquerizo:

    Hay tres temas separados que analizar: i) Potencial Burbuja Inmobiliaria ii) Cartera Vencida de la Banca y iii) la burbuja inmobiliaria fuera de Ecuador.

    i) Me imagino que ha habido un alza en el precio de la vivienda en Ecuador en parte porque ciertos materiales como el hierro, cobre, cemento, etc y la mano de obra probablemente se incrementaron. Tambien podemos decir que el mercado inmobiliario responde a la dinamica de sistemas. El incremento en el credito hipotecario crea un feedback bastante rapido que facilita a los demandantes de vivienda de conseguirla mientras tanto la oferta de viviendas es bastante estatica y el crecimiento del volumen de las mismas toma tiempo, el feedback es lento, por lo que en el margen los precios de elevan. Claro esta que el proceso puede cambiar si de pronto hubiere exceso de oferta.

    ii) El tema de no dar entrada para adquirir vivienda es un tema q presupone un riesgo para el organismo q da el credito hipotecario dado q no hay colchon financiero entre el prestamo y el activo que se compro con el mismo. Claro esta que en caso de q el credito se vuelva malo habria perdidas para la institucion que lo financio.

    iii) El tema de la burbuja de vivienda no solo fue en EE.UU. sino tambien en el Reino Unido, Espania, etc. Se ve un poco del fenomeno ahora en China tambien. El tema de los causantes de la crisis en EE.UU. incluye: la baja tasa de interes, la presencia de los llamados prestamos mentirosos -en los q no se revisaba lo q el prestamista indicaba como ingresos-, la falta de administracion de riesgo en un modelo de titularizacion excesiva de prestamos hipotecarios, etc.

    Saludos,

    Jose X. Orellana Giler, MBA, MS

  2. Muy,buena explicacion Pepito tu si eres conocedor de la materia y del tema,ademas hay un factor muy muy importante en todos estos puntos el ingreso en USA, Reino Unido, son muy superiores a los de Ecuador,la discisplina de gasto es muy superior a la de los Ecuatorianos,la cultura es muy superior aca en USA tu haces un presupuesto de gasto la mas humilde familia lo hace y y se endeuda en base a un presupuesto cosa que en Ecuador muy, pero muy pocas familias lo hacen, «hay que pensar en lo peor para estar preparado para lo peor» el comentario de la ABPE es muy real ellos estan dando una persepcion no asegurando que exista ‘DIOS» los libre de una crisis hipotecaria por que no se Imaginan que clase de problema social y economico enfrentaria el Pais .
    Yo pienso que ese Comentario de la ABPE es un muy punto de observacion para tomar precausiones y aprender de la crisis de Paises mas desarrollados que ya estamos superando la crisis,un saludo y de verdad muy buen comentario el tuyo Pepe por algo eres un MBA y a mucha Honra Ecuatoriano.

  3. Estimado Sr. Baquerizo,

    Un punto q quiero recalcar es q aunq en el corto plazo quizas no estemos en una burbuja inmobiliaria, una se podria desarrollar en el mediano plazo si los precios de las viviendas se incrementan mucho mas alla del costo de reemplazo o de la rentabilidad de la vivienda como inversion. Claro esta q parte de la idea del Gobierno Central es de crear trabajo via la construccion x eso su empuje hacia credito a ese sector.

    En el mediano plazo como paso en EE.UU. no se puede desarrollar un pais solo con inversion en vivienda financiada con prestamos del exterior en desmedro de la produccion.

    Saludos,

    Jose X. Orellana Giler

  4. La burbuja inmobiliaria es un hecho en Ecuador no puede existir tanta plusvalia como dicen , mire bien los precios y compare con los precios de hace dos años atras , esta bien que haya plusvalía pero no a tal velocidad,, los precios están super inflados , los especuladores están a la orden del día , los materiales suben de precio por la inflación existente. x q los materiales de importación siguen al mismo precio incluso con la crisis han bajado x q en otros países se a parado la construcción, la mano de obra no es verdad q a subido tal vez a nivel d arquitectos o ingeniería pero los que se desgastan son los albañiles y tienen unos sueldos miserables.
    CONSTRUIR DE ESA MANERA Y ESPECULAR NO ES FORMA DE SACAR UN PAIS ADELANTE
    ES CREAR TRABAJO TEMPORAL Y APROVECHARSE DE LA GENTE QUE QUIERE ADQUIRIR UNA VIVIENDA Y QUE TIENE LAS POSIBILIDADES DE LOS PRESTAMOS.
    LOS QUE ESPECULAN JAMAS ACEPTARAN QUE EXISTE UNA BURBUJA INMOBILIARIA PORQUE N LES CONVIENE.
    COMO EL QUE ROBA JAMAS RECONOCE QUE ROBA ..!!
    DA VERGUENZA VER LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA EN ECUADOR .
    MAS CARO QUE EN EUROPA.
    SE HABLA MUCHO DE LA ECONOMIA EN ECUADOR ES MUY BUENA CUANDO EXISTE MUCHA MISERIA EN LAS CALLES

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